前期调控成效初显
最近一段时间，“调控”显然再次成为中国楼市的关键词。不仅中央相关部委在规范房地产市场方面加大了力度，而且各热点城市都结合自身实际积极行动，为楼市“退烧”。
值得注意的是，在政府部门的积极努力下，楼市此前积累的非理性情绪开始消退。国家统计局数据显示，因城施策实施调控政策以来，热点城市房价走势明显趋稳。与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都两个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州环比持平；其余热点城市新建商品住宅价格环比涨幅也进一步回落。
“从目前的市场情况看，经过调控，楼市的热度正在消退。”中原地产首席分析师张大伟表示，无论是从新房和二手房市场的成交数据、中介公司的代理销售业绩，还是土地市场的高价地数量来看，调控加码后一、二线楼市正在降温，非理性情绪也开始淡化。张大伟分析，这一时期，买家也会持续处于观望状态，所以真心持房待售的业主应该理性报价，而不要盲目抬价。
“市场失灵”危害需防
在经济学中，当市场无法有效率地分配资源或无法满足公共利益时，就会陷入“市场失灵”。不难想象，如果一个市场因为投资乃至投机资金涌入而出现非理性过热，甚至导致“恐慌性交易”蔓延，那么这个市场显然无法满足大多数人的利益。
中国国际经济交流中心副总经济师张永军在接受本报记者采访时指出，房地产并不同于普通商品，其兼具居住和投资双重属性，同时房地产市场价格变化周期也较长。与此同时，中国金融市场发展还不够成熟，因此近年来楼市也就呈现出更多的投资属性。
“一边是高房价，一边是高库存，楼市在某种程度上出现‘市场失灵’可能给经济社会发展带来危害：首先，楼市‘高烧’会产生市场信号误导，引导更多要素和资源涌向房地产，而很多地方高库存的形成恰恰与此有关。其次，住房是关乎民众生活水平的重要指标，房价如果脱离普通居民的消费能力，那么不仅将抬高民众生活成本，也将加重雇主负担。最后，房价非理性上涨也会使新进入的房地产投资面临着回报率上的不确定性，从而为提供资金的银行带来债务风险。”张永军表示。
分析人士指出，中国楼市目前总体上反映了供需，但也长期存在发展不均衡等结构性问题。需要注意的是，价格长期背离价值往往意味着非市场因素在起作用，这既容易积聚金融风险，又不利于实体经济发展和转型升级。在此背景下，政府及时出台调控措施、避免“市场失灵”，是从有利于经济社会发展全局出发的必要举措，不能片面理解为遏制市场机制。事实上，在一些发达的市场经济国家，政府在必要时调控楼市是很常见的。
未来调控或更温和
那么，未来中国楼市将走向何方呢？业内人士普遍认为，在中国经济转型升级趋势向好、城镇化进程持续推进、人民生活水平不断提高的背景下，中国房地产市场平稳健康发展的基础依然十分牢固。
九州证券全球首席经济学家邓海清表示，中国的城镇化进程仍然还有10—15年，同时中国购买力向城市流动并聚集的趋势没有变化，因此中国房地产市场能够实现长期健康发展，并不会出现大幅下跌。中信证券及瑞银等机构则认为，尽管居民提前透支部分房地产需求意味着未来房地产活动可能走弱，但在开发企业资金较为宽裕、调控政策谨慎理性、低利率环境仍然存在等因素影响下，未来楼市的调整也会更加温和。
“从政府的角度讲，未来还需要进一步缩小区域发展差距，优化不同城市间的公共资源配置，从而更好地促进热点城市周边地区的发展、实现更加合理的城市布局，最终缓解楼市的结构性问题。”张永军建议。
同时，房地产企业也应该顺应住房消费化的趋势，主动转型。中国房地产业协会秘书长冯俊表示，房地产行业正经历着从简单的住宅产品生产，到复合、跨界、融合、共享的服务平台的转变。随着互联网、信息经济、智能技术向房地产领域的渗透和拓展，房地产的定位和功能将有所变化，如果继续沿用旧观念，不去细分市场，就有可能造成企业发展的困难。因此，房地产行业转型既是挑战又是机遇。
