2018楼市 换二手房是最大“刚需”
二套房“认房又认贷”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升级的调控政策大幅提高了购房人换房的门槛，但却不妨碍换房需求继续担纲市场成交主力。链家研究院的一份报告显示，改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，并且这种趋势将长期延续。也正是因为这些换房人群，北京二手房市场也呈现一些新特点。
限得住的首付 限不住的需求
今年年初的一系列调控政策，多数都在指向有房一族。
3·17调控新政，调整了首套房的认定标准，从“认房不认贷”转为“认房又认贷”，同时提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时也降低了住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
随后，北京又陆续推出包括离婚后房贷认定标准的政策，堵住各种避开政策的口子。
政策堵住了炒房的空间，但也阻止了不少购房人的换房计划。原本卖掉原有的房子，还清贷款后还可以凑齐首付，但首付比例的调整，彻底改变了这一局面，二手房市场也因此在4月之后迅速转冷。
虽然前三月二手房的成交量创造历史新高，但全年成交量却出现了腰斩。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。
全年成交量腰斩，但换房改善的需求却没有因政策而消失。《广厦时代》调查了解到，经历了大半年的政策缓冲期，换房客户正在回到市场。有购房人就表示，“住不下”、“住不好”是实际存在的问题，只要能够得上，换房势在必行。
链家研究院关于《2018年房地产市场和行业展望》的报告中显示，根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750 万套，套均2 间房，对应的常住人口超过2170万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600 万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占比达76.7%，20 年以上的房子占比达38.6%，房子老、体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。
链家的另一项数据也能说明二手房市场的潜在需求。目前每天依然有85 万的用户在链家APP 上浏览房源，基本回归至3月高峰水平，客户对房源的关注度持续走高，平均关注房源量达到40 个。用户依旧主动发起IM 聊天，转委托比例不断提升，库存房源被关注次数并无下降，依旧稳定在50 次以上，这足以说明潜在需求仍在。
换房成为新刚需 遍地都是连环单
户型升级、环境升级、区域升级……换房购房人需求各有不同。链家研究院分析认为，在消费升级的时代下，品质居住成为一种新刚需。首先，换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择，是生命周期进行到特定阶段后的必然结果；其次，人口的流动带来大量换房需求，这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房；最后，换房也是消费升级时代的必然结果。
根据链家研究院对与市场交易主体密切接触的职业经纪人的调查显示，全国层面的市场中改善性换房群体最多，占比达到46.7%。分城市看，超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比最高，为67%，改善性需求已成为主流。
改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升，重点城市的经纪人接触到的换房比例较高，北京最为显著，有77% 的经纪人接触到连环单。
一位购房人告诉《广厦时代》，她最近就处在一宗多连环的二手房交易中，从她可以直接得到的信息，就已经超过了四连环。她需要买自己两居的购房人的定金和首付解抵押，而她看好的三居业主也需要她的首付解抵押以及作为新房的首付。因为牵涉多重交易，他们的每个环节都需要反复商量谈判，寻找合适的时机和方式，而每个环节出现的细节问题都可能导致整个连环的交易失败。
“这里面需要注意的问题和时间差带来的成本和风险，已经不是我自己能想周全的了。”这位购房人介绍，此前她看中的一套房源，就因为她满足不了身处连环单业主对首付付款时间的要求而不得不放弃。如今好不容易又找到心仪的房源，她每天要和中介经纪人反复沟通，确认需要准备的资金和程序，还要了解连环上其他购房人的进度和想法。
换房成影响业主定价主因 小区价格因换房而分化
身处于连环单之中，每个环节的业主都不敢轻易调整价格。
上述购房人表示，她所处的连环单中，每个业主对于自己的价格都很坚持。以她为例，由于选择商贷要首付八成以及利率上浮，她此次换房选择使用公积金贷款。最高120万元的固定额度，决定了她两居少卖多少，她就要通过亲戚朋友补上多少缺口。而她看中的三居，业主给出了10万元的让步后，也是封死了继续降价的空间，因为他也需要足够的房款去支付下一套房。
链家研究院的报告中也显示，这轮调控以后市场并未出现明显的恐慌性抛盘现象，业主的降价行为大部分是因为换房。当前市场中链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求，高达9成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌，业主降价的主要原因也是由于换房，除长沙、沈阳和佛山外，全国其他各城市均有60% 以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。
因为换房需求成为市场主力，同区域的不同小区房价差异也在逐渐增大。有购房人透露，他所在的小区当初在销售时，在同区域中并不算高，但自从小区配套的学校落成后，价格一路走高，逐步领跑同区域其他小区。“孩子亲子班认识的同学，有两个都换到了我们小区”。
链家研究院的数据显示，北京小区房价整体的差异正在越来越大。2013 年北京房价整体在均价周围接近正态分布，小区间房价差异较小，超过北京均价的小区占比为59%。2017 年北京小区房价差异明显，并且明显呈现右偏，超过均价的小区占比为49%，占比比2013 年减少10 个百分点，意味着少数小区房价更高。
从年度涨幅分布上来看，2017 年相比2013 年房价上涨主要集中在小部分小区，2017 年北京整体房价相比2013 年上涨了97%，而均价上涨超过全市的小区仅为38%，其余62% 的小区均价涨幅不及全市。
链家研究院认为，改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续。作为市场的新主力，换房也将在未来持续影响市场的变化趋势。
而在政策上，未来对改善需求也有望越来越友好。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
