2021年，中国各大城市的房地产市场会怎样？站在年初，面对这样的问题，房地产业无不把目光放到上海，这一全国风向标的身上。
刚刚过去的2020年，沉寂多年的上海土地市场出乎意料地演绎“历史性的转身”。
如果要回顾2020年上海土地市场的盛况，要从竞拍现场说起。比如6月的那一次，北京建工、绿都、融信、大名城四家房企代表齐坐上海土地交易中心，竞逐青浦区朱家角一块土地。激战至40轮时，北京建工集团放弃举牌，剩下大名城与绿都鏖战，又加时7轮后，地价被大名城推至11.35亿元，拍卖师落锤，溢价率24.5%。
7月22日，嘉定区菊园新区一宗商住地吸引了金茂、禹洲、融信、旭辉、路劲等多家房企到来，89轮举牌后，最终被路劲以17.31亿元拿下，溢价44.9%。
就在这场拍卖前一天，上海浦东唐镇一幅5.6万平方米的纯住宅地块吸引了7家房企参拍，5家房企竞逐超200轮，央企华侨城最终以50.01亿元竞得该地块，溢价率19%，楼面地价4.42万元/平方米，刷新了浦东唐镇板块楼面地价纪录。
这样的场面，上海是久违了的。从2017年，上海招标挂牌复合出让方式用于住宅用地以来，长达4年的时间里，上海推出的住宅用地中，溢价率超过10%的只有3宗，但2020年4月之后，溢价率超30%的商品住宅用地就有16宗，其中2宗的溢价率甚至超过了50%。
开发商的举牌热情把上海送至全国城市年度土地收入第一的宝座，取代了常年卫冕冠军杭州。中指院数据显示，2020年，上海土地出让金达2942亿元，同比增涨48%。
上海房、地两市，在2020年疫情之下逆势走出的拉升行情，不仅关乎住房市场需求，更是这座城市“补短板”的号角。
规则调整竞争者入局
2020年，上海土拍市场上，TOP30房企几乎全线出击。中指院数据显示，92宗商品住宅用地被66家房企分获。
这其中，不仅有万科、恒大、中海、保利等头部阵营房企，新城、招商、金地、旭辉、阳光城、金茂等大房企，正荣、禹洲、中骏、建发、华发、万达等第二阵营房企均有所斩获。大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企的身影也频频出现在土地市场上。
细数拿地房企，不难发现那些久违的面孔。
融信在2016年拿下中兴路壹号“地王”后，时隔4年再度出手，在8月的10天时间里拿下闵行古美地区和嘉定南翔的两块住宅地块，总地价超过93亿元；12月，融信又联手招商、保利拿下了与中兴路壹号位置相近，被称为“中兴路二号”的静安区中兴社区C070202单元268-01地块，总价52.129亿元，楼面地价约为7.2万元/平方米。
2016年就将总部搬迁至上海的正荣，2017年联合四家企业拿下一块青浦区徐泾镇的商办地后，在上海便再无动作了。但在2020年，正荣也以6.79亿元竞得了上海嘉定区1宗住宅用地。
2020年收获土地数量最多的大名城，上一次在上海公开市场拿地甚至要追溯到5年前。
“失踪”房企们的回归与2020年上海土拍市场的规则调整不无关系。
2020年4月开始，上海对土地出让规则进行调整，规定有效申请人数为6人及以上则采用有竞价招标方式出让。这意味着房企竞价条件放宽，中小房企有更多机会入围竞价。
相比而言，此前的拿地规则对中小房企的限制要严格得多，2017年4月，上海针对“评标”环节增加了新的评分体系，房企需要通过打分由高到低获得竞拍资格，评分标准包括房企的经济实力、技术资质、项目经验等方面，中小型房企打分较低，很难拿到土拍的入场券。
单是拥有入场券还远远不够，更大的利好在资金层面。
此前，房企从缴纳保证金到参拍，需要冻结全额土地款20天，而新规要求，在参拍前一天冻结资金即可。
一位千亿房企的投拓负责人透露，千亿级房企的安全资金大概在60亿-70亿元，这笔钱要用在全国拿地时支付保证金。上海此前的竞拍规则要求，必须冻结与出价同等金额的保证金，资金占用时间大约半个月，可能会耽误在其他城市的拿地，对房企来说，资金成本太高，机会成本也较高。
对比来看，上海拿地的资金成本比江浙沪其他城市高得多。以杭州为例，土拍保证金一般是土地款的20%，拍地当天或者第二天就能全部退回。“像在湖州、苏州，一块地的保证金可能就一两个亿，假如企业手里有60个亿，可以报30块地。而在上海，目标可能就是几块地，还不一定能拿到”。
一位房地产业内人士也表示，之前几年，许多房企都在“环沪”拿地并不是不想拿上海的地，而是鲜有入场机会。
部分取消自持开发商加快周转
竞争者增加最直接的影响是土地溢价率攀高。2020年4月土拍规则调整后，溢价率形成了一道明显的分水岭。
2017年4月到2020年4月，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗，但从2020年5月开始，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%。
2020年6月，万达以溢价率53.13%竞得临港一地块；8月，华发地产竞拍162轮后，以46.4%斩获闵行区颛桥镇闵行新城一地块；9月，上海同润投资竞得浦东新区新场镇古镇东单元地块，溢价率达60.8%，创下了2020年的溢价率最高纪录。
除了增加入局者与放低保证金要求，6月份开始，上海还对部分纯住宅用地取消了15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求。
中指院上海研究总监方颃告诉经济观察报，6月至8月，土拍溢价率逐渐走高，在此期间，住宅用地的平均溢价率高达23%。
对开发商来说，自持比例限制与利润空间息息相关。上述千亿房企投拓负责人告诉经济观察报，房企已经走过高利润增长时期，之前企业毛利率超过了30%，而现在，毛利率已经快降到20%，尤其是三道红线下，净利率就是一两个点甚至勉强保持盈亏平衡。15%自持比例的取消，一定程度上可以拉大利润空间，这使得地块对房企更有吸引力。
另一位从事投拓工作超过10年的房地产人士表示，低利润空间也迫使房企必须提升开发节奏，上海市场在新房售价和地价方面都有严格规定，企业的周转速度会快起来，“不像几年前，价格的利润空间够，可以慢慢开发。2020年，在上海公开市场拿地的企业，开盘节奏比2019年快很多，2019年一般开盘时间在12-15个月，2020年，很多企业10个月就开盘了。土地周转提速也推高了土地市场的活跃度。”
融资、销售两端加热
2020年，融资环境相对宽松，为企业拿地提供了弹药。
同策研究院数据显示，2020年，全国40家典型房企融资总额为9556亿元，同比增长近19％，无论是融资规模还是增速都创下新高。
40家房企公开披露的融资共179笔，其中融资利率5％以下的共72笔；融资利率在5％-7％之间的共65笔；融资利率10％以上的共11笔。相比2019年动辄10％以上的成本，2020年房企融到的钱更便宜了。
在销售端，横盘三年的上海楼市由冷转热，也给房企带来信心。易居房地产研究院数据显示，2020年，上海新建商品住宅成交面积创4年来新高；二手房市场十分活跃，成交套数同样创4年来新高。
经济观察报记者在采访中发现，上海热点区位的新房认筹率动辄达到600%、1000%，而二手房买卖中，卖房者短时间内跳涨数万元的场景也屡见不鲜。
大名城一位投拓人员表示，疫情影响下，上海的房地产市场恢复速度是有目共睹的，在看好上海市场的情况下，大名城在市场尚未完全复苏的2月份就开始拿地了。
疫情后上海房地产市场的火热与土地市场的活跃也是融信选择在2020年补仓的原因。“在当时全国冷热不均的环境下，房地产市场快速复苏的上海更具有投资价值，旺盛的市场需求与强劲的购买了保证了未来的去化与回款，在此投资更具安全性。”融信投拓部门相关负责人说。
实际上，为了调节市场热度，上海市政府也在采取措施。
方颃告诉经济观察报，9月开始，上海市已经通过“降质减量”的方式对市场进行平抑，9月到12月间，月均成交宅地数量始终控制在4到5宗，四季度宅地平均溢价率也回落到了5%以内。
而在2021年开年成交的几幅地块中，可以看到部分地块恢复了自持比例的要求，这也被业内人士视为降温举措。
据经济观察报不完全统计，2021年1月的土拍市场上，成交商住用地共4块。其中，自贸区临港新片区奉贤园区二期04FX-0002单元地块已经提出住宅物业自持建筑面积不低于15%，商业物业则需全部自持不少于20年。而目前处于待拍阶段的12宗商住用地中，有5宗地块也做出了15%的自持比例要求。
宅地供应加码城市补短板
活跃的成交背后，可以看到上海市土地供应力度在明显加大。2020年4月22日，上海市人民政府办公厅印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，表示将适当增加年度土地供应量、加快土地出让收入安排和使用，支持房地产企业合理融资需求等。
中指院数据显示，2016年，上海推出的各类土地总面积还不到1000万平方米；2017年，推地总面积破千，为1027平方米；2018年，推地数量增加了12块，面积增加200万平方米左右。而到了2020年，上海全市供应各类土地377块，比上年增加54块，总面积达1732万平方米，为2016年以来供地面积同比增长最多的一年。
从供地结构看，增加最多的是商品住宅用地，中指院数据显示，截至2020年12月15日，上海全年成交商品住宅用地92宗，规划建筑面积由2019年的546万平方米增加至900万平方米，同比增加超6成。
经营性用地成交共成交187宗，规划建筑面积合计1497万平方米，同比上涨近40%。
商办用地增幅最少。
方颃认为，2018年以来，上海一方面加大涉宅用地供应规模，另一方面优化供给结构，加大商品住宅用地和租赁用地供应，近三年商品住宅用地、动迁房用地及租赁用地成交占比分别为46%、39%、15%。未来，上海仍会保持较大的宅地供应规模。
上海市智囊、上海交通大学特聘教授陆铭在2020年经济观察报的城市公开课中表示，城市是什么？城市是规模和密度，而规模和密度是为了生活质量，为了服务业的产业发展，尤其是知识和技术密集型、创新型行业的发展。
2020年9月，上海市高校招生和就业工作联席会议制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，罕见地放宽了上海市的落户政策，释放出了积极的信号，陆铭表示，这是往自由流动方向发展。
如果人口增加，住房、教育、医疗等社会资源必然面临紧缺考验，但陆铭认为，不是因为城市有问题，就要停止城市发展的步伐，而恰恰因为它有问题，我们去补短板，补充基础设施、教育、医疗公共卫生、住房，城市的容量就会扩张。
对于上海城市治理需要补足的短板，陆铭表示，从源头来讲，就是人口是不是要严格的控制，还有积分落户的制度要逐渐地淡化教育水平这样的落户条件，相应地增加城市建设用地，建设更多的住宅，其中大量的廉租房、公租房逐渐覆盖到长期在本地稳定居住的外来人口。在公共服务上，随着人口增长，不断地加强教育、医疗方面的投资。
陆铭做过上海和东京人口密度的对比，上海加上周围紧邻的小城市共同组成的“都市圈”范围内，现在有3000万人，而东京都市圈有3700万人。
土地开发强度上，陆铭的研究显示，东京都市圈的开发强度是33%，“上海都市圈”在大致相同面积范围内的土地开发强度只有29%，并没有东京都市圈那么高，“换句话讲，是可以增加土地供应的”。
“上海外环以内的地方，只占上海面积的1/10左右，半径只有20-30公里，最远的地方到松江只有30公里，里面有大量的空地，有大家的想象空间在里面。”陆铭说。
从2020年上海商品住宅用地成交区域来看，2019年无成交的南汇区，2020年以211万平方米的成交规划建筑面积拔得各区头筹。这与供地大户临港新区有密不可分的关系。数据显示，临港新片区内成交的宅地面积占南汇和奉贤两区的比重达到83.8%。
早在2020年4月，临港新片区管委会在土地推介会上，就提出了“全年计划出让土地152宗，住宅43宗、新建住宅面积200万方，争取达到300万方；商业地块58宗、新建面积117万方”。截至2020年12月15日，临港新片区出让住宅用地超过了260万平方米，占全市近3成。
临港的大量宅地也让房企们趋之若鹜，2020年8月，仅在两天内，临港新城就聚集了包括港城、大名城、万达、中建和上海建工等多家房企，连续成交7幅地块，总成交金额近75亿元。
“临港自贸区是经济发展的主力方向，从板块发展来说不会差，而且有海运运输、重型装备、新能源汽车等大产业，我们十分看好做产业的住宅配套。”一位刚从临港新区看地回来的投拓人士说出了团队的考虑。
