业内专家表示，去年以来，城市房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。
拟设立3000亿元保障性住房再贷款
“为了贯彻落实中央政治局会议精神，根据国务院部署，中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。” 陶玲表示，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象为21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
“这项政策是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。” 陶玲指出，一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。对于上述政策，近期中国人民银行将出台正式文件《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。
招联首席研究员董希淼表示，中国人民银行创设新的结构性货币政策工具保障性住房再贷款，具有三个方面的积极作用：第一，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性；第二，支持地方政府化解房地产市场风险，保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。三是促进房地产市场健康平稳发展。存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。
调整个人住房贷款首付比例和利率水平
“除结构性货币政策工具提供低成本政策资金外，人民银行关于房地产工作的主要职责是房地产金融宏观审慎管理，重点是合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平。”陶玲称。
今日，中国人民银行网站连发三条房地产金融政策通知，涉及调整商业性个人住房贷款利率政策、下调个人住房公积金贷款利率，以及联合国家金融监督管理总局发布调整个人住房贷款最低首付款比例政策。
一是下调住房贷款最低首付比例5个百分点。《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》显示，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
2023年8月，根据国务院部署，中国人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。
“此次，我们将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。调整后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。最低首付比例优化后，可降低居民购房门槛，有助于提振住房消费。”陶玲解释称。
二是取消全国层面房贷利率政策下限。《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》显示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前全国首套房贷利率政策下限为贷款市场报价利率(LPR)减0.2个百分点，二套房为LPR加0.2个百分点。
陶玲进一步指出，此次决定，不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。对于一线城市和部分热点城市，城市政府仍可因城施策。自主决定当地房贷利率政策下限。如未来房地产市场供求关系发生较大改变，中国人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供需。取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况，自主决定利率水平，实现房贷利率市场化。
三是下调公积金贷款利率0.25个百分点。《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》显示，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，公积金房贷利率下调，一方面是配合商业房贷利率下行；另一方面，降低公积金购房成本，有助于释放住房消费潜力。
房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。
“5月17日，金融管理部门连发三个文件，从住房贷款首付比例、利率两个方面对住房信贷政策进行调整，具有多个方面积极意义。” 董希淼表示，一是适当降低居民住房消费门槛。首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。二是减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降低住房公积金贷款利率25基点，将推动住房贷款利率继续降低。三是传递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。
