:目前国内的房地产市场，近几个月来看上去有所好转，但是这只是假象，因为，当前政府房地产救市政策主要是让持有更多住房的投资者利用各种优惠条件进入市场，而让整个中国房地产市场的价格顶在天花板不下来。在这种情况下，国内居民真正的住房消费需求根本不可能释放出来，进入房地产市场的只是少数的住房投资者，这些住房需求是十分有限的。深圳的情况就是一个明显的对照，上个月的住房销售环比下降30%。一方面住房市场销售不畅，房地产企业的资金无法回笼，另一方面房地产企业海外融资负担增加。这就可能成了压垮国内不少房地产企业的最后一根稻草。所以，人民币贬值可能对国内房地产企业造成严重的伤害。对此，国内民众明白了吗？
对于这个话题，从中国央行突然对人民币大幅贬值以来，一直放在头脑中来不及写，直到今天才有时间做点分析，与大家一起来分享。
国内民众可能会知道，早几年的房地产市场快速发展与快速繁荣，融资问题成了房地产企业最大的难点及问题，这也就有了中国影子银行突然冒起。但是，影子银行的融资成本高，如果房地产企业不能够获得低成本的土地，多以是无能力进入这个市场的，进入这个市场的也只是那些暴利的房地产企业。
但是，也正是在这个时候，美国量化宽松的货币政策经历了一轮又一轮，全球金融市场融资成本降低到历史上最低水平。而香港这个国际化的金融市场，同样广泛受到国际廉价资金青睐，全球大量低成本的资金涌入香港金融市场。而且国内房地产企业也看到这种趋势。因此，不仅国内的房地产企业一方面大量涌入香港市场上市，另一方面又大量地从香港银行及债券市场获得大量低成本的融资。也就是在那短短的几年时间里，国内房地产企业在海外融资市场获得的债务融资就达11000多亿美元的资金。
国外有媒体说，中国在海外上市的国企、红筹公司、民企，尤其是国内的房地产企业，都是些被北京宠坏了的小孩。过去10年它们持续不断地做借美元存人民币的汇率及利差交易，当中借得最狠的就是国内房地产企业。因为，这些房地产企业在海外市场融资到大量的低成本的美元，而房地产企业获得的收入又是持续升值的人民币。这样，这些房地产企业就可能坐享人民币升值的额外好处，如果人民币每年升值3-5%，变相就每年就可少还3-5%的利息，同时，又可从海外获得比国内融资市场成本低得多的资金。而这样的一多一少，不少房地产企业在海外融资就可能借了钱，不仅不要支付融资所需要的利息，还可能赚得升值的汇水，无本生利，何乐而不为？
但是，这次人民币突然贬值，三天之内贬值了4.66%近5%，这自然会让国内房地产企业早几年的好梦突然消失。因为，如果人民币贬值5%，那么以人民币为收益来源的房地产企业还海外债务负担就得增加5%，11000亿美元，5%可不是一个小数目，550亿美元合计人民币达3520亿元人民币。对于这3520亿人民币，如果是早几年房地产暴利，或放对国内房地产企业并不是太重要，但是对于当前全国各国房地产严重过剩来说，肯定是雪上加霜，不能不说会对国内房地产企业造成严重的伤害。
但是事情并没有至此了结，因为，尽管中国央行在人民币贬值之后在千方百计地稳定汇率，并反复重申人民币汇率贬值是一次性的，人民币没有长期贬值的基础，但是全球市场并不是这样看，都认为这次人民币贬值仅是人民币贬值的开始，未来人民币还会大幅的贬值，有些国际投资银行还预测人民币会贬值到一美元兑换八元人民币，即从现在起人民币还可能贬值25%。也就是说，人民币强烈的贬值预期并没有由于中国央行稳定汇率而扭转。而这对那些海外债务过重的房地产企业将是致命的。如果这些企业在短期内不能够还清这些海外债务，都会面临破产的风险。而这些房地产企业海外债务往往都是中长期债券，这些房地产企业要想在短期还清几乎不可能。
再加目前国内的房地产市场，近几个月来看上去有所好转，但是这只是假象，因为，当前政府房地产救市政策主要是让持有更多住房的投资者利用各种优惠条件进入市场，而让整个中国房地产市场的价格顶在天花板不下来。在这种情况下，国内居民真正的住房消费需求根本不可能释放出来，进入房地产市场的只是少数的住房投资者，这些住房需求是十分有限的。深圳的情况就是一个明显的对照，上个月的住房销售环比下降30%。一方面住房市场销售不畅，房地产企业的资金无法回笼，另一方面房地产企业海外融资负担增加。这就可能成了压垮国内不少房地产企业的最后一根稻草。所以，人民币贬值可能对国内房地产企业造成严重的伤害。对此，国内民众明白了吗？
