近日，保利置业（00119.HK）接连陷入捂盘和变相提价风波。今年6月初，有消费者投诉称，在今年3月认筹上海松江保利翡丽华庭房源后，遭到保利置业旗下项目公司捂盘退筹。事情经相关媒体曝光后，政府责令保利整改，保利翡丽华庭于6月14日开盘。不过，就在开盘后不久，保利翡丽项目再次遭到投诉，举报人称“松江泗泾保利翡丽华庭项目，每户多收了近40万元软装修费用”。
对此，《中国经营报》记者多次致电保利置业上海公司并于6月29日致函该项目开发商上海盛禹房地产开发有限公司（以下简称“上海盛禹”）采访上述相关情况，截至7月7日，对方以各种理由推脱，未予以回复。
而上海松江区住房保障和房屋管理局则回复称“已经在处理”。业内人士分析，开发商捂盘行为或与日前格力、融创高溢价拿下松江泗泾双子地块有关，市场预期房价将持续上涨。而保利捂盘事件发酵之后，周边部分楼盘也悄然开始变相涨价。
上海保利泗泾项目捂盘8月 被认定违规勒令整改
据《劳动报》报道，今年6月初，有消费者投诉称，今年3月认筹了上海松江泗泾的保利翡丽华庭，在交纳了5万元的认筹金之后，非但没等到开盘，反而被告知退筹。经曝光后，引起社会各方关注，上海市松江区房管局6月1日发出《上海市松江区住房保障和房屋管理局责令限期整改通知书》，要求保利翡丽华庭在7个工作日内递交整改报告，并一次性公开准售房源，如实以备案价格开盘。6月14日下午，保利翡丽华庭正式开盘。
6月16日，《中国经营报》记者前往该楼盘项目售楼处进行采访，售楼处工作人员告诉记者，全部房源开盘当日已全部售罄。据了解，此次保利开盘项目均价为36000元/平方米。
公开资料显示，该项目开发商为上海盛禹，其投资方为保利置业集团（上海）投资有限公司。《中国经营报》记者在上海市住建委官网查询得知，该项目于2015年10月8日拿到预售许可证。按照上海市住房保障和房屋管理局2010年制订的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》要求，房地产开发企业申请预售至开盘销售的时间，一般为8~10个工作日。因商品房开盘销售准备工作及销售计划等原因需要延迟开盘的，不能超过7天。也就是说，保利翡丽华庭项目已经捂盘长达8个月之久。
不过，有知情人士告诉《中国经营报》记者，实际上，保利置业还是保留了房源的。“他们找人来摇号，到时候再退房就可以了。这都是走正常程序，政府也没办法。”知情人士称，这也是保利以及很多开发商的“无奈之举”，“他们这边没有地了，只能够保留房源打探市场，顺便溢价。”
加收40万软装费 保利置业再遭业主举报
然而，保利翡丽开盘后，有业主继续向相关人士写投诉信反映松江泗泾保利翡丽华庭项目相关情况。记者在寄往易居研究院智库中心的一封投诉信中看到，举报人称，当日购房者被强制签订了“三份装修合同”，即《预售合同》附件三、《装修标准补充协议》，以及硬要40万元的《软装饰协议》；且每户多收的近40万元软装费用并没有开具国家正式发票，“只开盛禹公司的收据，现金直接给开发商，这又是逃税的违法行为！”
“40万就是他们的变相涨价，楼盘本来就是精装房。”知情人士告诉《中国经营报》记者，这次保利捂盘的原因还在于日前格力、融创分别拿下松江泗泾双子地块，该地块两年后开盘售价保守估计将达到6万元/平方米。“这次有人投诉，他们才承压开盘。40万元‘装修费’均摊下来就过4万元/平方米了。”
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进置评，该楼盘此前已经有过曝光，但因为效果一般，结果业主继续写举报信，一定程度上说明问题没有得到实质性的解决；与此同时，业主和房企的对话机制也没有真正建立起来。“应该说把业主逼到了要写举报信给地产专家或其他渠道，本身就说明业主非常不服此类房企的做法。实际上对于软装费用而言，如果是统一收取且没有说‘多退少补’的字眼，那么基本上是违规的，换言之，就是一种变相涨价的做法。”
那么，保利翡丽是否多收了业主40万元软装修费用？这40万元装修费又是否为变相涨价呢？对此，《中国经营报》记者多次致电并于6月29日致函该项目开发商上海盛禹，截至记者发稿，对方以采访回应需要走流程为由未予回应。与此同时，上海松江区住房保障和房屋管理局在就此事件接受记者采访时，表示“已经在处理”。
无独有偶，位于北京市大兴区的朗润园项目就曾因类似事情被购房者起诉。据《法治周末》报道，2013年，孙某在购买朗润园的楼房时，和开发商签订了《幸福家居解决方案协议书》，其中约定购房者要缴纳装修款50万元。孙某认为《幸福家居解决方案协议书》中的一些内容应属于开发商交房时必须具备的基本条件，对应的费用已经在购房款中，不应再付此款，且开发商装修的房屋价值远远低于收缴的装修款，达不到对应的装修标准，因而请求法院判处开发商退还部分装修款。但一审法院认为，《幸福家居解决方案协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律，合法有效，在各方均知悉权利义务内容的情况下，孙某再次以重复收取费用等为由要求退款，无法律和事实依据。据报道，孙某不服一审判决，已经上诉，二审尚未判决。
捂盘风波后 周边楼盘变相涨价
上海保利翡丽华庭位于松江泗泾地铁九号线附近。据多名房产中介介绍，该片区房源紧张，甚至于整个地铁九号线沿线一手房源，要么是被开发商捂盘，要么是已经售罄，其中，保利翡丽附近的建发玖珑湾项目也正在学保利捂盘，“现在不开盘，以后就可以调价格了。”
对此，《中国经营报》记者以购房者身份前往建发玖珑湾了解情况，售楼人员也告诉记者，“什么时候开盘还难说，价格还没有定。”而记者在上海市住建委官网上查询得知，建发玖珑湾嘉苑项目于今年4月18日取得售房许可证，按照规定本应已经开盘。
对此，严跃进表示，实际上，如今上海很多房企在楼盘销售方面都存在一个问题——认为房子卖太快。“无论是捂盘惜售或者说变相加价，本质上是说明营销部门此前对于房地产市场走势的判断是严重失误的。”
坐等土地溢价，毫无疑问是开发商所乐见的，由此引发的“捂盘”现象在北上广等一线城市更是屡见不鲜。业内人士认为，上海土地市场供应量逐年减少，开发商当下拿地也越来越难，即便是外环线上的供应量也供不应求。土地供应一旦出现了短缺，从市场来看，往往就是房价上涨的时机。以翡丽华庭项目所在的泗泾板块为例，据克而瑞研究中心数据显示，到今年5月份，该板块均价就同比上涨16.39%，从约2.37万元/平方米上涨到2.64万元/平方米。
一位要求匿名的房地产资深业内人士表示：“市场特别好的时候，很多开发商不存在回笼资金的压力，想赚高额利润，就开始捂盘，导致市场无房可买。这样的话会引起市场价格急剧上升，引发恐慌，从而加重购房者负担。”
“市场火爆的时候如何让定价机制更透明，这是后续监管层需要做的工作。”严跃进说。
